购物中心热潮蔓延全国 泡沫破灭隐现

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  ??“今年在其他其他城市,缺陷吸引力的购物中心客流减少甚至商家经营不下去的清况 因为出现 。”豪建思说,“越来越 人认为明年会更加普遍,越来越 这算是并算是供大于求的大大问题。” 

  ??层出不穷的新建购物中心,犹如一只只巨型章鱼,正迅速了 了 地爬满中国的城市空间。

  ??所处上海中外环之间,一座面积达32万平方米的购物中心,上周末在烈日下进入试营业。人潮的涌入以及路网条件的限制,令项目周边交通一度陷入瘫痪。

  ??“这场面就如同商业地产在中国急剧膨胀的现状。”一家不让你 透露姓名的地产顾问行董事说,“热其他其他拥挤。”

  ??根据戴德梁行预计,上海下三天开业的零售地产项目(包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业,不包括街铺)总面积将达到249.4万平方米。

  ??并算是数字的惊人之所处于——从800年至2013年6月底,上海零售地产的累计供应量可不不能了1091.2万平方米。

  ??不仅上海,购物中心建造热潮正在整个中国蔓延——从东部沿海到西部内陆,从大都市的“新区CBD”到小县城的“核心商圈”。另据业务遍及全球80个国家逾700个城市的房地产投资管理及服务公司仲量联行预计,今年中国新增购物中心的总数将再创新高。

  ??根据仲量联行对中国20个主要城市进行的监测,哪哪几个城市今年将有约80个新购物中心开业,而哪哪几个新建购物中心的体积也正变得越来越 大——80个新开业购物中心的平均面积将超过15万平方米。

  ??“其他经验缺陷的开发商都希望赶在竞争形成过后完工,同時 扩大项目规模,因为越来越 人着实 哪哪几个大的购物中心可不不能抵御未来的竞争,其他其他‘当地最大’并算是称号全部都是促使市场营销。”国际物业顾问服务公司莱坊在一份报告中指出,“但现实证明,大不一定好。”

  ??热潮蔓延

  ??“相比住宅市场,商业地产才是更因为所处泡沫的领域。”一家香港上市房企副总裁对《第一财经日报》记者形容,短时间内血块资金的涌入因为透支了预期。

  ??德勤与中国连锁经营学会今年初的一份研究报告,用数字勾勒出从前 一幅商业地产投资急剧膨胀的画面:808年以来,中国商业地产投资总是保持15%以上的增长态势,怪怪的是2010年住宅调控政策颁布后,商业地产投资增速达到80%,高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币,同比增长31%;2012年商业地产投资略有放缓,但增幅依然高达25%。

  ??在这场商业地产投资盛宴中,外资发展商、内资国企以及民营开发商同時 争抢着规模有限的市场蛋糕。

  ??外资身影中,新加坡的凯德集团表现突出,2012年其在中国共开出7家购物中心,2013年还计划新开3家。此外,其他在中国知名度相对较低的外资发展商,也展示出巨大野心。其中,菲律宾SM集团投资在建的“天津SM城市广场”,建筑面积达到53万平方米,号称亚洲单体纯商业面积最大的购物中心,这家菲律宾发展商的设想是在2015年前,每年在中国新开一家购物中心。

  ??“越来越 人相信随着中国居民可支配收入的增长,零售业也会水涨船高,此外,中国政府拉动内需的政策会带动零售业。”SM集团投资者关系高级副总裁圭多特(Guidote)说,“到2015年,越来越 人在中国开业的购物中心就将达到7个,我让你 越来越 人会考虑在适当的过后通过上市,释放哪哪几个资产的价值,上市的地点因为是中国香港也因为是新加坡。”

  ??SM集团的观点代表了从前 一类海外投资者,越来越 人对中国零售业充满乐观的预期。不过,美国地产研究(American Property Research)创始人弗农·马丁(Vernon Martin)却认为,其他海外投资者想法“天真”。

  ??“对于天真的海外投资者而言,中国经济奇迹被夸大了。” 马丁引用中国经济数据库(CEIC)的数据指出,消费占GDP的比重实际上较10年前有明显下降,从市场需求的角度,无须能为购物中心建造热潮提供合理性。

  ??但相比前来中国“淘金”的海外投资者,并算是轮商业地产热潮中,真正的推动者还是国内发展商,比如万达、绿地、中粮、华润。

  ??仅以万达为例,2012年其便开出了17个万达广场以及一俩个 万达中心,2013年计划还将新开业20个万达广场。扩张较快的中等规模发展商还有金鹰集团、南京中商等。

  ??过去4年,浸淫零售业多年的金鹰集团开出了17家新店,同時 计划在2014年至2016年间再开15家新店。

  ??“进入商业地产领域,其他过后无须开发商怪怪的是住宅开发商的初衷。”前述香港上市房企副总裁说,“其他其他因为各地政府在出让位置较好的土地时,通常全部都是求有一定比例的商业。”

  ??万科总裁郁亮不久前在媒体见面会上也表示:“商业地产方面,越来越 人是非常慎重的,到目前为止,我没想看 很好的商业模式。其他其他对万科来说,越来越 人是不得不去做商业。”

  ??不过清况 其他其他也会反过来,正是因为购物中心难做,反而成为房地产企业争取更低拿地成本的筹码。无论从就业、税收还是对周边地块价值提升的角度出发,地方政府对于有意开发综合项目的开发商都格外欢迎。

  ??高纬环球亚太地区零售地产服务部董事总经理豪建思(James Hawkey)表示,正是现行的供地体系,造成了商业地产供应激增的局面,“商业地产的土地供给在很大程度上是由各个城市的规划局所决定的,而拍卖土地的用途大多为商业用地或综合用地。”

  ??豪建思认为,从前 的供地体系因为了购物中心的面积并未能与预期需求挂钩,其他其他与地块最大可发展面积有关,但从前 的面积不一定是适合的。另外,政府通过政策来限制开发商土地开发的时限,因为开发商可不不能了分期开发地块,以及可不不能了待新开发区域心智心智早熟图片 图片 期期期期起来再提供供应,从而加剧了整个市场供应量的集中爆发。

  ??现状堪忧

  ??一般而言,购物中心的建造周期在2~3年,然而市场瞬息万变。冲入商业地产领域的发展商,更快便意识到自己身处的是怎样才能一俩个 热得发烫的市场。

  ??根据德勤与中国连锁经营学会的报告,截至2011年底,中国已开业购物中心总量为2812家,但到2015年,并算是数字预计将达到800家。报告还指出,目前中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二三线城市快速兴起的特点。

  ??“购物中心体量趋大,便于为居民提供‘一站式’消费体验。值得注意的是,大体量的物业提高潜在集客能力同時 ,也带给后续招商和运营更大压力。购物中心‘大无须佳’,相对于面积而言,购物中心更不能 明选取位,寻求收益与面积的最佳平衡。”上述报告称,“面对新的因为与挑战,开发者和运营者不能 抓住商业本质,厘清迷思。”

  ??事实上,即使在人口基数庞大、消费力相对旺盛的其他城市,供应增加给购物中心招商以及租金水平带来压力也因为刚结束显现。

  ??戴德梁行的数据显示,今年二季度,上海主要商圈项目的入驻率低于近2年平均季度入驻率。而租金方面,着实 南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴、徐家汇俩个上海主要商圈的平均租金自809年年底始终维持上涨趋势,但至2013年第二季度租金增长率因为出现 下降趋势,商家承租能力接近极限程度。

  ??而除淮海路商圈以外,上海其余俩个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现 下降,其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%,但到了二季度,租金增长率仅剩0.16%。

  ??“购物中心的初步成功不能 足够的高质量零售商入驻,过后需要 周边的消费者来关注。今年新增购物中心较多,而零售商的拓展又比去年保守,因为每项购物中心在招商阶段面临挑战。每项项目选取推迟开业,全部都是每项选取稍降低品牌组合标准或每项空置开业。 ”豪建思说。

  ??根据仲量联行的研究报告,2012年底至2013年初,整个零售市场的销售额增长刚结束放缓,2012年底上海、北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销售额增长率上升,大每项商场的销售额增长率均有所下降。“2012年零售业的放缓实际上为越来越 人敲响了警钟。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示。

  ??“今年在其他其他城市,缺陷吸引力的购物中心客流减少甚至商家经营不下去的清况 因为出现 。”豪建思说,“越来越 人认为明年会更加普遍,越来越 这算是并算是供大于求的大大问题。”

  ??在豪建思看来,未来2至3年,既会出现 优质商家排队让你 进入的购物中心,也会有每项项目陷入招商经营相对困难的处境。而因为招商或经营困难清况 所处的因素包括:开发商做购物中心缺陷经验;项目周边发展不心智心智早熟图片 图片 期期期期,品牌组合不理想;或项目周边竞争激烈,同時 哪几个项目上市。

  ??高纬环球研究部数据显示,从购物中心空置率来看,一线城市购物中心平均空置率接近10%,二线城市中,重庆、沈阳、青岛及厦门哪几个城市因为每项项目招商未达到市场预期,购物中心空置率高达15%~20%。