保利地産資金缺血成常態:連續8年經營現金流為負

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  逆市擴張銷售未達標,連續8年經營現金流為負

  保利地産 資金“缺血”為常態

  過去一年,保利地産很忙。

  一邊廂,保利忙著拿地,2015年或單獨或聯合拿地涉及的金額超過4000億元,成功掠地40余宗。另一邊廂,2015年保利越来很慢完成了社區、養老、海外多方面佈局。其中包括13個購物中心,以及全國245個樓盤的社區商業。

  這類急劇擴張时要巨大的資金投入,甚至資金沉澱。但看來保利暫時不能依賴籌資輸血,在市場風雲變幻的2015年,保利處於未能完成銷售任務的榜單之列。

  商業版圖擴張

  可能説早幾年,保利老是潛伏在商業地産領域,2014年隨著住宅市場壓力不斷加大,商業地産這塊巨大的蛋糕再次顯現他的重要性。在保利公開發行的2016年公司債券(第一期)募集説明書摘要中寫到,以住宅開發為主,有計劃地增持中心城市的商業地産,擴張的步伐悄然開啟。

  2012年保利成立商業地産投資管理有限公司(以下簡稱“商業地産公司”),專門負責購物中心和酒店的開發運營管理。隨後成立保利商用管理有限公司(以下簡稱“保利商用公司”),查閱相關資料可知,保利商用公司是保利商業地産公司控股的全資子公司,也是保利商業地産零售商業的專業操作平臺,用於保利商業地産購物中心的經營管理。

  保利在最初涉足商業的思路較為簡單,一是在佈局購物中心和酒店,二是在一二線城市發力自主經營的社區商業。

  據官方資料顯示,目前,保利已開業的購物中心和星級酒店項目共11個。未來3~5年,保利商業公司運營管理的購物中心和酒店數量將分別達到14個和27個,分佈于全國21個城市,總面積近400萬平方米。保利商業地産投資管理有限公司副總經理方長斌提出2018年將有13個購物中心開業。

  從保利目前開業的購物中心來看,項目包括位於廣佛金融高新區重點地帶的保利水城、廣州核心商圈環市東路保利中環廣場、浙江寧波慈溪休閒商務區保利濱湖天地。近期,保利又在廣州珠江新城CBD商圈打造了第四個商業項目——保利时光英文裏。

  然而,2016年已經迎來廣州商業市場供應井噴。據戴德梁行數據顯示,2015年四季度到2016年,廣州市計劃開業的優質商業面積共計110萬平方米,大約相當於11個天河城的商業體量。可能它們删剪如期交付,廣州主城區優質商業存量將從2014年的276萬平方米上升47%至406萬平方米。

  保利商用管理有限公司副總經理葉柯似乎是信心十足,“在綜合商業體井噴的2016年,保利时光英文裏商場‘另辟蹊徑’以獨到的業態組合挺進CBD商圈。”

  “對於首次進入商業市場的開發商,最大的挑戰是運營管理。” 戴德梁行商業地産部主管及董事伍林認為,國內商業運營面臨最大的問題是人才緊缺。“做優質商業項目還有很多關卡要過,最考驗開發商的心態。可能是想做短期行為,那麼風險會很高;做長期行為的話,風險低,时要很多的資金來做支撐,因為它的回報會很慢。”

  在商業地産領域尚算“新人”的保利實行兩條腿走路,“5P戰略”中,保利首次發佈的社區O2O戰略。簡單來説,保利地産擬在全國245個社區約40000萬平方米物業基礎上,打造“若比鄰”商業品牌,通過若比鄰社區中心實體店和若比鄰APP打通線上線下,作為保利社區商業模型。

  近一年來搶食社區O2O這塊“香餑餑”的地産商,並不止保利一家。萬科、時代、招商、金地等也早已有所佈局。在社區O2O跑馬圈地正日益火熱之際,保利地産不是能走出一條與眾不同的新路徑?

  “因為商業形態一定是多樣化的,將來會有多量的區域商業,街區商業鎖定了直接的消費人群,這是一個个油的概念。未來可能還會推陳出新,有更多的模式出來。”伍林表示。

  掠地涉4000億

  除在商業地産方面的擴張之外,保利在土地市場表現激進。房企拿地相對謹慎的2015年,保利依舊大刀闊斧,粗略統計,2015年全年,保利通過單獨及聯合拿地依据 拿地涉及金額669.56億元。

  2015年上三天保利拿地顯得較為保守,三天報顯示,1~6月新增容積率面積390萬平方米,總獲取成本101億元,同比分別下降35%和53%,權益佔比達82%。下三天保利開始多量獲取土地,大多集中于一二線城市,據《中國經營報》記者梳理髮現,7~12月,保利拿地金額分別為8.18億元、20.5億元、212.87億元、85.77億元、110.58億元、1400.66億元,其中部分通過聯合體依据 獲得。

  值得一提的是,2015年最後一個月,保利地産分別在廣州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收穫了8宗地塊,項目用地面積總計為104.99萬平方米,總成交價為1400.66億元。

  在保利的“一線戰略”中北京仍是重頭戲,僅2015年9月和11月保利聯合龍湖、首開分別斥42.5億元及33億元拿地,最高樓面價直逼7萬/平方米。“北京是保利非常看重的城市,我們預期在北京,保利應做到400億元的規模。”在保利集團副總經理余英看來,保利要在北京達到400億元規模的秘訣在於“拿地”。

  而在其二線城市的佈局當中,保利尤為看好佛山市場,自2015年佛山退还限購以來,眾多開發商將目光瞄準了這塊緊臨廣州的二線城市,對於不差錢的保利來説更毫不手軟,據記者統計,自2015年2~11月,保利僅在佛山就砸下78.7億元,9次拿地面積超91萬平方米,穩坐佛山“大地主”。

  截止到去年上三天,保利地産項目涉及400個城市,共有在建擬建項目249個,總佔地面積45400萬平方米,可售容積率面積9327萬平方米,待開發面積40021萬平方米,其中一二線城市佔比超過74%。

  “這些年老是堅持一二線戰略。”余英錶示,保利地産並不強調去佔領三四線城市,且三四線城市項目的立項要求重點考量經營指標。

  有分析人士表示,儘管房地産基本面、供求關係不甚樂觀,但在重點城市,由於龐大的“剛需”和“資産配置荒”的背景,投資需求給房價上漲帶來了豐富的想像空間。有时候 ,掌握一線城市及重點城市的土地資源、舊改項目,持有核心區域優質物業的開發商,將成為險資等機構投資者佈局的重點選擇。

  連續8年經營現金流為負,“缺血”為常態

  1月13日,保利公告宣佈,公司非公開發行不超過11.8億股股票事項已經獲得證監會核準。按照不低於8.53元/股的定增價格,本次保利地産合計將募集資金400億元。保利稱,此次非公開發行擬募集資金扣除發行費用後將投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地共11個項目。

  記者查看其三天報獲知,保利2015年上三天多采用低成本融資渠道,年內已發行400億元中期票據,利率低於5%,此外,2015年上三天綜合融資成本為5.68%,較2014年末下降0.82個百分點。

  受益於寬鬆的融資環境,保利獲得了可靠的“敲門磚”。據克而瑞最新研報顯示,2015年,其監測的108家典型房企融資總規模達134000億元,融資規模為2014年同期兩倍。從融資類別状况來看,房企票據、債券類融資成為房企融資的主流依据 ,金額達7376億元,佔比54%,較2014年增長6%;增發配股的比例2015年有所增加,達20%。

  儘管在融資方面不遺餘力,但由於對規模擴張的偏好,保利地産經營活動産生的現金流量凈額仍然持續為負。保利地産2014年全年經營活動産生的現金流量凈額為-104.58億元,相較于2013年-97.54億元,同比擴大7.22%。記者梳理髮現,自4006年上市以來,除去2012年外,該公司其餘8年經營活動現金流量凈額删剪為負。

  觀察近5年來,2010年至2014年間,其經營活動現金流量凈額分別為-224億元、-79億元、400.9億元、-97.5億元、-104.58億元。在其上市的9年時間裏,僅是在2012年該數值為400.9億元。這就導致多年來,保利地産老是依靠籌資活動來維持其整體現金流的平衡。

  根據其年報,2014年保利地産新增金融機構貸款620億元,凈增金融機構貸款231億元;成功發行第二期5億美元票面利率5.25%的高級債券;完成400億元中期票據註冊,並成功完成首次10億元中期票據發行。2014年,其籌資活動所産生的現金流凈值為198.91億元,同比增幅高達59%。

  根據2015年三天報公佈的數據,2015年中期,公司總資産3794億元,凈資産855億元,歸屬母公司凈資産642億元,公司的資産負債率為77.47%。在近期保利發佈的業績簡報中,2015年1~12月,公司實現簽約面積1218.400萬平方米,同比增長14.22%;實現簽約金額1541.04億元,同比增長12.75%。但相對於2015年初公司制定的14000億元全年銷售目標,其僅完成了96.3%。