海南多個市縣房價上漲沖動猶存 后續上漲乏力

今年4月開始，海南省全面限購。9月底，海南省更是祭出多重“殺招”，全面調控樓市。但記者近期調研發現，即使部分市縣出臺限購細則，海南省政府在省級層面也進行了多輪調控，但多個市縣房價上漲沖動仍存，如海口部分樓盤從今年2月份至今，上漲幅度已經超過50％，更有部分樓盤一年以來房價已經翻番，未來上漲預期仍在，在部分開發商及中介機構的“推波助瀾”下，海南房價呈現出了“頂蓋子”的趨勢。

但市場人士認為，多番“上沖”之后，海南房價已經“透支”過多，樓市后續上漲乏力，加之部分島外資金開始回撤，未來大概率會高位“盤整”一段后出現回調，海南樓市接下來不是上漲問題，而是如何保持穩定的問題。

房價數據“躁動”

記者實地多輪調查發現，目前在海口主城區已經難覓15000元以下房源。在海口市西海岸區域，位于永萬路以西的某樓盤項目，今年2月份，銷售價格約在每平方米10000元出頭，而到了6月份，該項目價格已經漲到了每平方米15600元以上，短短四個月時間，上漲幅度達到了50％。而在2016年年中時，這個區域房價部分仍在萬元以下，部分項目價格更低。

據上述樓盤銷售人員介紹，即將新開盤的項目，目前預售證還沒拿到，但是估計價格不會低于目前在售樓盤價格，大概會在16500元左右。此外，西海岸五源河區域的“晨暉·帝景”等多個小區漲幅也與此類似，年初均價約10000元左右，現在已經達到近16000元左右。

即使在距離主城區近20公里開外的新盤，均價也躍升至萬元以上。例如7月下旬新開盤的海口“綠地城”項目，銷售均價也躍至每平方米10000元左右，開盤日門庭若市，仍有人排隊搶購。在海口五源河區域，大部分樓盤項目均價在18000元左右浮動，部分樓盤價格突破了20000元。

今年以來，被國家統計局列入“70個大中城市”房價數據統計的海口、三亞一路“高歌猛進”。今年一季度，海口、三亞樓市“量價齊升”，兩市輪流占據全國70個大中城市新建商品住宅價格月環比漲幅第一的位置。進入二季度，為加大對海南房地產市場督查監管力度，遏制過快上漲的勢頭，穩定海南樓市，各級政府迅速出臺多項調控措施：4月14日，海南發布《關于限制購買多套商品住宅的通知》，隨后多個市縣出臺調控細則。

但即便出臺了調控細則，海口和三亞房價依舊維持“漲勢”。在國家統計局公布的7月70個大中城市新建商品住宅價格指數中，海口市和三亞市雙雙上漲，且兩個月漲幅數據一樣。其中，海口市同比上漲8.4％；三亞市同比上漲8.3％，8月份這一數據則為6.7％和7.6％。

房價回調概率變大

針對市場出現的新情況，海南省9月29日出臺的《海南省人民政府關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》中，放出多個“大招”：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目，只允許開發新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

此外，還停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設，停批產權式酒店，暫停個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款。

此前，海口、三亞、萬寧和陵水等四個市縣住房限制轉讓年限提高到5年，暫停辦理土地二級市場轉讓交易。暫停二級市場轉讓交易，根源在于海南省嚴格規范土地一級市場土地供應的情況下，土地二級市場交易頻繁，特別是未經批準私下交易、規避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出，嚴重影響了正常的土地市場管理秩序。

政策在變，市場預期也在發生變化。國內一家大型房企在三亞項目的銷售負責人表示，盡管現在三亞房價已經回到了2010年后的高點，但是從長遠來看，三亞房價不止23000元，真正的價值應該可以達到40000或50000元左右。

不過，業內對此觀點反對意見較多。三亞亞龍灣一家項目負責人相對冷靜，他表示，2010年三亞房價到26000元高點，隨后便一路下挫，再次回到這個高點用了五年多時間。未來即使達到50000元價格，至少需要六七年以上的時間。

他表示，今年海南旺季銷售會以促銷為主，雖然表面上沒有多少房源，開發商還是可以借著去年的上漲“余溫”吃到一點點甜頭，但整體真實成交價格基本上不可能維持上漲，能夠持平算是好的了。

此外，海南樓市必須要面對的一個“硬傷”，高空置率。高空置率一度是外界對海南房地產的印象。海南樓市空置率一度高達七成以上，而如今部分市縣的房屋空置率依然高企，比如海南東部一城市，部分區域的小區在淡季（夏季）空置率高達九成以上，業內人士認為這也是海南房價難以繼續上漲的重要因素之一。

監管政策待更精準

表面上看起來，此次調控政策空前嚴格，但在調控細則出臺之后，一些市縣房價仍在“隱性”上漲表明當前政策在部分層面上失效。

“面對高房價，呈現出的是投機者‘風生水起’，剛需購房者依舊‘一籌莫展’。”海南當地一家房企相關負責人表示，對于市場主體而言，當前的調控政策并未起到抑制房價保護剛需的作用，甚至一定程度上起到了反作用，開發商依舊“跑馬圈地”，剛需購房者在首套房貸利率上浮的情況下，購房更是難上加難。

實際上，海南省部分市縣隨著房價上漲，庫存去化較快，部分區域商品住宅供需出現變化。以海口市為例，自從海南省實施“兩個暫停”政策以來，海口市未被列入。不過，每年商品住宅規劃報建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實行商品住宅用地計劃管理，商品住宅用地計劃周期為半年。因此，住宅用地的供應受到一定的限制。據統計，海口市的商品住宅庫存長期處于全省平均水平之下，不存在去庫存壓力，甚至部分區域不是去庫存而是需要補庫存。

上述房企負責人認為，海口劃定的限購區大多是庫存較少或者基本沒有新房房源的區域，相反未限購區域，卻是海口新房房源較多的區域，這也使得政策看起來有點“避重就輕”之嫌。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，如果后續市場價格繼續上漲，那么建議擴大限購區域，或者說落實類似限售等區域，同時地方政府需要在限購區域積極落實租賃市場發展的政策，這樣才有助于此類市場后續獲得一個較好的平穩的發展。此外，建議對二手房交易實行更嚴格的政策防止投機炒作。

不公布即時的網簽及交易數據，使得市場行情更加復雜。記者調查發現，在北京等城市住建部門相關官方網站上，包括存量房交易服務平臺、房地產數據主題服務等版塊基本上囊括了包括預售許可辦理、現房銷售備案及期房和現房網上簽約等數據，在房地產數據等公開方面，北京市采用了按日及按月統計公布的方式，比如8月21日期房網上人夠套數及相關細分數據，期房網上簽約套數等一一進行了公布，甚至在房源核驗列表中，連擬售價格等數據也行了公示。

但在海口及三亞等住建部門網站上，上述相關數據卻幾無蹤跡，甚至連網頁底部的友情鏈接“海南省住宅與房地產信息網”也指向了其他不相關網站。記者向海口市住建局相關負責人咨詢相關數據時，這位負責人表示相關數據不方便公開。三亞市住建局相關網站類似信息也不見蹤跡，海南省住建廳官網上也沒有相關菜單設置。

業內人士建議，海南省及市縣應當公布即時交易數據，使得市場更加透明，能夠讓市場在準確的數據下作出合理地反應。