過去一年來，在“房住不炒”的主流基調下，海南樓市調控進入“六限時代”，并伴隨著“史上*嚴圍填海管控措施”“史上*嚴土地政策”等嚴控政策的出臺，海南房地產逐漸回歸居住屬性，進入品質提升的時代。以海口為例，作為海南的龍頭地區(qū)，無論是旅居產品的升級換代還是城市配套的建設完善以及生態(tài)環(huán)境的治理與保護等等，都讓市場為之一亮。

“六限”促房產回歸居住屬性

日前，在2018年全國兩會十三屆全國人大一次會議海南省代表團開放團組會議上，討論的話題始終沒離開兩個關鍵詞：房地產和生態(tài)環(huán)境。

海南省代表團團長、海南省委書記劉賜貴在現(xiàn)場表示，海南不能成為房地產的‘加工廠’，不能外面要多少我們就建多少。房地產供給側結構性改革對海南的GDP和投資增長必然會有影響，但改革需要自我革命的精神和壯士斷腕的氣概，房地產市場不能再無序發(fā)展了。

事實上，為了抑制房地產泡沫、保護生態(tài)環(huán)境，海南樓市去年的調控力度和頻率都堪稱歷史之*。從限購、限貸、限售、限價、限建、限供形成的“六限”調控格局，到永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產項目、停止批建100平方米以下（含100平方米）的商品住宅、暫停“商轉公”業(yè)務辦理，再到嚴格控制建設用地占用耕地、取消12市縣的GDP、工業(yè)、固定資產投資考核，以及發(fā)布“史上*嚴土地政策”等等，過去一年來，海南發(fā)布的各種調控細則和措施多達40余條。

調控手段正在發(fā)揮作用，在剛剛過去的春節(jié)，海南樓市成交放緩。根據(jù)海南省住建廳的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年春節(jié)期間海南省商品房銷售面積3.54萬平方米，同比(與去年春節(jié)比較，下同)下降53%；銷售金額5.82億元，同比下降53.1%；銷售均價16442元/平方米，同比下降0.2%，房地產市場運行基本平穩(wěn)。此外，根據(jù)海口市住建局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，海口市春節(jié)期間商品房銷售150套，銷售面積9285.4平方米，銷售均價9527.42元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，海南樓市調控效應正在顯現(xiàn)，樓市將進一步降溫，未來海南會繼續(xù)深化樓市嚴控，抑制房地產泡沫、促其回歸居住屬性。

去杠桿、去泡沫、去風險的同時，海南也在努力實現(xiàn)“居者有其屋子”，通過調結構、提品質、引導發(fā)展高品質地產，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住房進入競“品”時代

經(jīng)過多年的發(fā)展以及2017年的大調整，海南旅居市場已經(jīng)從第一階段的粗放發(fā)展，重量不重質，以市場擴容擴量為主，第二階段的關注產品力，變粗放式發(fā)展為規(guī)劃式發(fā)展，發(fā)展至第三階段，進入品質時代，更為關注產品品質。2017年海南出臺了多項建筑規(guī)范標準政策，全裝修、限制100平方米小戶型等，以往的依靠低總價高性價比走量的高周轉模式成為過去，客戶需求也隨之提升，海南房地產進入提質時代。

尤其是限建100平方米以下的小戶型無疑是*影響客戶購房心理的政策之一，總價門檻提升后，客戶對產品的品質追求越發(fā)強烈。根據(jù)某研究院對于2017年海南購房置業(yè)者的調研發(fā)現(xiàn)，客戶的置業(yè)目的越趨復雜化和復合型，一套房屋需要承載一個家庭多種置業(yè)需求，長時居住的養(yǎng)老養(yǎng)生需求、短時居住的度假需求及保值增值的投資需求短時和純度假需求等。

數(shù)據(jù)顯示，2017年海南購房需求趨于理性，實用性高、適合家庭度假的產品在成交結構中占據(jù)主力。2017年海口區(qū)域購房者關注度*高的戶型集中在80-100平方米的兩居室和100-140平方米的三居室。

提供高品質的房子和居住體驗，成為不少海南房地產項目的出發(fā)點，以位于海口西海岸旅游度假區(qū)的鳳凰悅海為例，在戶型設計上主打104平米-108平米2+1房，且每戶贈送面積約23-25平米，8.4米長一線觀海陽臺、4.4米開間、3.2米層高三面陽臺，極大地提升了居住的舒適度。為了更好地提升社區(qū)居住感受，據(jù)鳳凰悅海銷售人員介紹，項目容積率1.0，按照別墅級別來打造，樓棟呈弧形分布、東西排列，樓間距*大達150米，視野無遮擋，觀景效果非常好。

而智能化在鳳凰悅海也得到充分的利用，上述銷售人員表示，小區(qū)采用智能化安保系統(tǒng)、智能車牌識別、24小時無死角全方位監(jiān)控及室內一鍵呼叫系統(tǒng)等，旨在打造一個智慧安全的社區(qū)。

鳳凰悅海效果圖

綜合配套成旅居置業(yè)首選

海南省住建廳廳長霍巨燃曾表示，保持海南省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是住建部門重點工作，住建部門將從房地產調整結構、優(yōu)化布局、提升品質、完善配套入手，進行總量控制，實現(xiàn)有序發(fā)展。

與此同時，旅居購房者對居住的環(huán)境和配套也越發(fā)重視。有研究機構調研，2017年，受訪客戶在海南購房時*關注因素前三為：社區(qū)配套、未來升值潛力、物業(yè)服務，其中對于社區(qū)配套的關注度占比接近20%，遠高于產品價格、升值潛力等因素。

作為國際旅游島，過去幾年，海南一系列重大配套及活動順利落地，并漸成規(guī)模，包括環(huán)島高鐵、博鰲機場、三亞免稅店、美蘭機場免稅店、博鰲國際論壇等等，尤以海南省會城市海口為甚，聚集并落地了一批優(yōu)秀的配套資源項目。

以鳳凰悅海所在海口西海岸旅游度假區(qū)為例，是海口“東融、南控、西強、北優(yōu)、中調”城市規(guī)劃中“西強”戰(zhàn)略中*重要的一步，2011年隨著海口市政府的進駐，開啟了西海岸板塊5年的高速發(fā)展期，未來這里將建成集行政服務、總部經(jīng)濟、主題商業(yè)、休閑旅游、娛樂度假為一體的CBD核心區(qū)。

在交通上，鳳凰悅海被海陸空三維立體的交通全面覆蓋，項目毗鄰濱海大道，距離海口高鐵站和火車站僅約3.8公里，距離美蘭機場約40公里；在旅游度假配套上，擁有國際會展中心及星級酒店群、環(huán)球100主題影城、金沙灣BRD等：在生活配套上，南臨市政規(guī)劃公園、18萬方帶狀中央挺秀公園、4400畝五源河森林公園等三大公園環(huán)抱，海口遠大購物中心滿足一站式的購物消費需求，海南省腫瘤醫(yī)院、海南省兒童醫(yī)院、五源河學校等滿足區(qū)域居住者的醫(yī)療、教育需求。

回歸產品，依靠過硬品質打造市場口碑成為海南房地產市場的發(fā)展趨勢。