眼看著同行在海外大肆融資圈錢，試圖于今年跨越千億門檻的雅居樂控股有限公司（03383.HK）明顯有點不甘示弱。

5月21日，該集團發布公告稱，與多家銀行簽訂一項等值超過100億港元的銀團貸款協議（附帶額外25億港元增額權），貸款資金主要用于日常營運資金、為部分短期債務再融資及延長債務年期等。此次貸款包括港元定期貸款及美元定期貸款，年期為四年，年息率為香港銀行同業拆借利率或倫敦銀行同業拆借利率的基礎上加395個點。

如果算上該集團在過去三個月內的額外幾筆融資，雅居樂先后獲得約200億的新增借款，相當于其2017年末616.75億借款總額的約三分之一。該集團表示，該等融資主要為償付舊債做提前應對。數據顯示，今年雅居樂到期債務合計達270億，占總債務的45%，償債壓力可謂不小，此外，若不考慮應付職工薪酬以及相應稅款，公司一年期借款及應付款項總額超過500億。

2018年于雅居樂而言顯得頗為特別，該集團提出今年達成1100億銷售目標進而躋身千億俱樂部，更為重要的是，其多元化戰略已步入落地的第二個年頭，環保、教育等新拓展業務的推進已然進入關鍵階段。

然而，外部環境并沒有十分樂觀。一是全國樓市銷售規模在嚴厲的宏觀調控下出現調整的苗頭，二是該集團重倉押寶的海南島市場前景因全島限購而變得撲朔迷離。

在內部，該集團于2017年開啟的新一輪房地產業務擴張型戰略，以及集團多元化戰略正是棋至中盤，其房地產合同銷售的千億目標提前至2018年，使得土地擴張步伐仍在加速，全年購地金額在去年346億的基礎上再翻倍。

在房地產行業里，只要土地儲備的規模在不斷擴張，公司對于融資的依賴便不會停息，財務杠桿也將隨之提升。從雅居樂今年前幾個月的大手筆的融資舉動來看，這家公司在300億～500億的規模上盤桓整整7年之后，野心正在熊熊燃燒。

提前沖千億

如果說雅居樂正在經歷一場蝶變，那么它的起點可追溯至2015年。彼時，國內房地產行情慘淡，多數公司經歷了連續幾年的停滯性發展，部分港資悄然撤離，僅有融創、恒大等少數幾家企業在逆勢布局。

當時的雅居樂連續3年利潤下滑，銷售規模止步不前，集團內部的KPI指標無法完成，導致連續兩年的股權激勵計劃無法實施。正是這一年，雅居樂董事局主席陳卓林開啟了其“破釜沉舟”的一次“革命”，裁員、促銷、回款。

一切動作儼然一次財務洗澡，使得2015年雅居樂各項財務指標錄得歷史低點，其當期毛利率和凈利率分別跌至25.1%和5.4%，僅為13.9億的凈利潤不僅錄得67.57%的大幅度下滑，更創下公司自2008年以來的歷史*低谷……

作為強周期型行業，國內房地產市場在2016年的緩慢回暖，給雅居樂的“新生”提供了良好的溫床。數據顯示，2016年，該集團合同銷售錄得528.2億，頭一次突破500億大關；利潤率和凈利潤均走出低谷。到2017年，雅居樂儼然重新找到狀態。

數據顯示，雅居樂2017年實現預售金額為人民幣897.10億元，較上年增長52.4%；預售建筑面積為736萬平方米，較上年增長26.6%；預售均價為每平方米人民幣12193元，較上年增長20.4%。

經營業績方面，其營業額及毛利分別為516.07億元及206.87億元，較上年分別增加10.6%及67.3%；凈利潤67.80億元，較上年增加122.3%。股東應占利潤為60.25億元，較上年增加163.8%；整體毛利率及凈利潤率分別為40.1%及13.1%，較去年分別上升13.6個百分點及6.6個百分點。

此刻的雅居樂掌門人陳卓林躊躇滿志，為集團制定了三年即2019年突破1000億的目標，然而，該目標的實現時間在2018年初便被推翻。該公司在3月底的業績發布會上宣布，今年銷售目標1100億。

海南或承壓

在2016年以前的若干年里，雅居樂的投資策略始終與行業大多數公司有所不同，因該公司開發的海南清水灣項目創造了中國第一盤的創富神話，使其在相當長一段時間內希冀在國內合適的地方開發出第二個甚至第三個清水灣。然而清水灣模式并未復制成功，并在一定程度上拖累了該公司在全國范圍的均衡布局。

截至2017年末，該集團在53個城市及地區合共擁有預計總建筑面積達3410萬平方米的土地儲備，項目總數111個，分布于華南區域、華東區域、西部區域、華中區域、海南及云南區域、東北區域、華北區域、中國香港及海外，相關樓面平均地價為每平方米人民幣2400元。

不過，區域布局上華南區域、海南及云南區域仍舊占據絕對優勢，分別擁有土地儲備1242萬平方米和1121萬平方米，合計占集團總土地儲備的近70%。

另外從該集團在2017年的新增投資布局情況看，公司仍然側重于在華南和海南的布局。其新開拓了江門、汕尾、湛江、海口、臨高、瓊海、句容、常熟、廈門、開封及濟南等11個城市中，有6個位于華南和海南。

此外，該集團還以9億美元從大摩手中回購了海南清水灣項目30%權益，使得該公司在清水灣一個項目上的土地儲備就高達500萬平方米，超過集團總土地儲備的七分之一。

在一定層面上看，雅居樂在海南的押寶，使得這家公司在全國同行中名聲鵲起，并為集團未來的發展奠定基礎。但日前，海南島宣布全島限售，卻為這份榮耀蒙上一層陰影，因該集團對于海南的業績依賴十分突出。去年雅居樂集團實現的897.10億合約銷售中，約23%來源于海南及云南區域，其中清水灣單盤實現銷售170億，占集團總銷售額的約19%。

據悉，今年雅居樂為清水灣設置的銷售目標為130億，今年前4月已完成80億。隨著限購的實施，這個主打北方市場的明星樓盤勢必將面臨空前挑戰。一位海南房地產行業人士透露，此番政府的限購決心十分堅決，達不到條件的購房者買房已全部叫停，有公司試圖通過長租的方式破解銷售困局，也被相關部門命令禁止。

布局有待完善

今年，以清水灣為代表的海南區域*終能為雅居樂貢獻多少銷售業績還不得而知。但可以確定的是，雅居樂在新一輪擴張中迫切需要解決的，便是區域依賴和均衡布局的問題。數據顯示，除了海南之外，去年華南區域貢獻了集團約40%的比例，其余21%來源于華東，剩余的西部、華中、東北、華北等區域合計只有16%。

去年，雅居樂新增土地的總建筑面積為964萬平方米，其中該集團應占預計總建筑面積為746萬平方米，應付土地金額為人民幣346億元。對于今年的土地投資計劃，該集團在3月末的業績發布會上表示，有望在去年的基礎上翻倍，投資總額計劃為600億。

當然，與擴張相伴隨的便是融資總額的增加和杠桿水平的提高。數據顯示，截至2017年底，雅居樂資產總額1633.58億，同比增長24%，而負債總計1191.81億，同比增長36%。借款總額616.75億，較上年的439.96億凈增176.79億，凈負債比率也在2016年末49.1%的基礎上提升至71.4%。

有統計顯示，2017年國內上市房企（A股、H股）的平均凈負債比率在2016年的基礎上大幅增加16.19個百分點，至91.09%。因此，從橫向比較來看，雅居樂財務杠桿仍處于行業合理水平。不過，隨著該公司繼續擴大融資規模，以及增加土地投資額度，預計其負債比率仍有上升空間。數據顯示，今年上半年和下半年分別需償還債務額度為131.4億和139.62億，但僅前五月，公司的新增融資額度已達200億。

種種跡象顯示，自從雅居樂2015年在內部進行管理升級，并于2017年提出“1+N”發展戰略后，這家公司正行進在做大做強的關鍵階段。重新擴大的杠桿以及加速的土地投資，*終會將它引向何方？希望這一次，運氣能站在雅居樂這一邊。（第一財經日報）