近日，海口市住建局聯(lián)合該市自然資源和規(guī)劃局、稅務局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵推廣存量房轉(zhuǎn)移登記“帶押過戶”模式的通知》（以下簡稱“帶押過戶”政策），鼓勵推廣存量房“帶押過戶”模式，引發(fā)了較大社會關(guān)注度。2月15日，海口市資規(guī)局不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責人接受媒體采訪，就這一政策的出臺背景、對房地產(chǎn)市場影響等熱點問題進行了解讀。

“帶押過戶”刺激海口不動產(chǎn)市場

海口市資規(guī)局不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責人說，民法典的出臺給“帶押過戶”政策的落地提供了法律保障。民法典406條規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，本次“帶押過戶”政策即以民法典406條規(guī)定為法律基礎(chǔ)制定。

此外，海南省人民政府2022年9月16日印發(fā)了《<海南省穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困發(fā)展特別措施（2.0版）>的通知》，要求探索對未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點，則促進了此項政策出臺。

該負責人說，今年以來，海口市大力開展不動產(chǎn)登記便利化改革，回應群眾關(guān)切，先后推出解決該市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題、新建商品房交房即交證等紅利政策，此次推出的鼓勵存量房“帶押過戶”轉(zhuǎn)移登記，主要是就全市二手房“帶押過戶”流程進行規(guī)范說明，為后續(xù)該項便民利企服務推廣落地奠定基礎(chǔ)。

本次出臺的存量房“帶押過戶”辦理模式主要針對解決海口市二手房買賣過程中存在的“籌集資金難”“轉(zhuǎn)貸時間長”“資金流轉(zhuǎn)不安全”等痛點問題，進一步優(yōu)化轉(zhuǎn)移登記模式、銀行審批模式，深化不動產(chǎn)單元碼應用。

“帶押過戶”政策進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記辦理環(huán)節(jié)，探索因城施政用足用好政策工具箱，不僅紓解了傳統(tǒng)模式下先行還貸或墊付需籌措資金的困難，*大程度保障交易雙方合法權(quán)益，提升了買賣雙方的交易意愿，有效解決市民二手房過戶“轉(zhuǎn)貸”時間長、資金負擔重等痛點問題，可以激發(fā)二手房市場活力，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

辦理時限*快3-5天

按照“帶押過戶”政策規(guī)定，辦理具體過程為：買方先申請抵押貸款審批?賣方貸款行出具同意辦理“帶押過戶”轉(zhuǎn)移登記書面意見?買方與銀行簽訂貸款合同?買賣雙方及買方貸款行向海口資規(guī)局申請辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押登記?買方貸款行拿到不動產(chǎn)權(quán)證明后按照約定的資金監(jiān)管途徑放款?賣方貸款行收到資金后辦理注銷抵押登記。

“帶押過戶”有兩種模式，一種是同行間帶押過戶，即買賣雙方選擇的貸款行為同一家銀行；另外一種是跨行間帶押過戶，即買賣雙方選擇的貸款行為不同銀行。

這兩種模式都是在本次印發(fā)的政策范圍內(nèi)，只要銀行機構(gòu)同意就行。據(jù)介紹，相對于之前的二手房交易模式，“帶押過戶”政策具有三方面優(yōu)勢，一是資金籌集壓力小。原來的辦理模式，按照市場交易習慣，買方需要籌集一筆資金用于還賣方抵押貸款資金，作為購房款的首付款。有些群眾手頭沒有那么寬裕，會選擇利率較高的“過橋”方式籌集資金。而在“帶押過戶”辦理模式下，買方就無需去籌集這部分資金。

二是交易安全。在辦理轉(zhuǎn)移登記過程中，會存在因賣方房屋被司法查封導致房屋無法過戶的問題，房屋過戶不成功，但買方的撥付一部分購房款用于償還賣方的貸款，這時候賣方不僅不能過戶房屋，甚至連買方提前墊付的那部分資金都無法償還。在帶押過戶”辦理模式下，群眾可選擇多種資金監(jiān)管方式，房屋過戶不成功，資金可原路返回到買方賬戶中。

三是整個辦理流程更優(yōu)化、便捷了。原來的辦理流程買方需要先和銀行機構(gòu)申請貸款審批，審批通過后籌集資金用于償還賣方的貸款金額。賣方貸款行辦理抵押注銷業(yè)務，買賣雙方再辦理轉(zhuǎn)移登記，買方這時候才能與自行選定的貸款銀行簽訂抵押貸款合同，再辦理抵押登記手續(xù)，在放款。這個辦理時長多則一個月左右。現(xiàn)在在“帶押過戶”辦理模式下，整個流程*快可達3-5天完成。

未來將覆蓋公積金和混合貸

海口市資規(guī)局不動產(chǎn)登記中心綜合科副科長溫瑜特別提醒說，本次海口市印發(fā)的鼓勵存量房帶押過戶政策是適用公積金和商貸組合的，但是目前實際操作上只在商貸范圍內(nèi)推行。目前海口市資規(guī)局正在積極與海南省公積金管理局積極溝通，預計不久的將來，公積金和混合貸也可以享受這項政策的紅利。

對于有可能存在的風險，“帶押過戶”也作了詳細規(guī)定，賣方貸款銀行在收到買方貸款行或者住建部門撥付的還款資金后，應及時辦理抵押注銷。如不及時辦理注銷抵押登記，將有可能納入不誠信黑名單。

溫瑜稱，下一步，海口市資規(guī)局一方面將與住建部門、稅務部門、公積金管理部門、銀行各方相關(guān)部門強化協(xié)同、優(yōu)化流程、完善金融服務、加強業(yè)務培訓和服務指引，形成“合力”、攻堅克難，優(yōu)化辦理程序；另一方面將在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將此項業(yè)務推廣至線上辦理，讓廣大群眾和企業(yè)享受到“帶押過戶”政策的紅利，助力海南自由貿(mào)易港建設(shè)。

來源： 人民網(wǎng)海南頻道