8月*后一天，接連兩個(gè)“重磅”似乎預(yù)示著短期內(nèi)樓市不會(huì)“太平”，先是廈門宣布9月5日啟動(dòng)限購(gòu)限貸，接著武漢宣布9月1日實(shí)施限貸，提高二套房首付比例，業(yè)內(nèi)專家紛紛預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)一線城市和二三線熱點(diǎn)城市或?qū)⒃诙唐趦?nèi)“樓市踩剎車”，但多數(shù)三四線城市依然會(huì)延續(xù)“去庫(kù)存”基調(diào)，然而，唯獨(dú)三亞，無(wú)論從城市的熱門程度還是房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平，都與其他三四線城市顯得格格不入。

2010年1月，三亞房?jī)r(jià)飆升至兩萬(wàn)多元，漲幅高達(dá)84.15%；當(dāng)年夏，三亞樓市進(jìn)入“高溫季”，漲至2.8萬(wàn)/平，創(chuàng)下歷史*高點(diǎn)，而彼時(shí)的一線城市中，上海房?jī)r(jià)為2.5萬(wàn)/平，北京和深圳分別為2.2萬(wàn)/平，廣州僅為1.2萬(wàn)/平。

可惜好景不長(zhǎng)，當(dāng)進(jìn)駐的開發(fā)商達(dá)到六七百家的時(shí)候，海南的房子不僅陷入了競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀態(tài)，同時(shí)還面臨著需求減少、投機(jī)退潮的狀況。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2011年1月（數(shù)據(jù)起始月份）至今年7月，三亞房?jī)r(jià)僅小幅上漲0.6%，遠(yuǎn)低于存款利息的回報(bào)率。雖說(shuō)沒有漲，但至少也沒有跌，說(shuō)泡沫破裂是否言過(guò)其實(shí)？實(shí)際上，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)過(guò)于“仁慈”了。我們來(lái)看下中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2010年6月（數(shù)據(jù)起始月份）的超過(guò)2.8萬(wàn)/平跌至了今年7月的略低于1.8萬(wàn)/平，六年時(shí)間里跌去35%，這還沒算資金本身的成本。

或許你認(rèn)為中指院的數(shù)據(jù)可能有失偏頗，但是三亞房管局公布的房屋成交均價(jià)數(shù)據(jù)給出了同樣的趨勢(shì)和類似的房?jī)r(jià)水平。同時(shí)，中指院公布的北上廣深的樣本房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)又是符合我們對(duì)一線城市房?jī)r(jià)變化的印象的。因此，中指院數(shù)據(jù)還是有一定參考意義的。

三亞房?jī)r(jià)泡沫破裂背后，是人口流入的放緩和迅速積壓的高庫(kù)存。如圖所示，三亞人口流入自2011年開始進(jìn)入頂部區(qū)間，結(jié)束了2000年以來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定地流入的局面。

庫(kù)存方面，三亞房管局并未像其他熱門城市那樣在網(wǎng)上進(jìn)行主動(dòng)披露。不過(guò)，8月18日的中共三亞市委六屆七次全會(huì)上獲悉，上半年三亞全市商品房銷售面積87.96萬(wàn)平方米、增長(zhǎng)75.5%，其中以目前暫停審批建設(shè)的小戶型去庫(kù)存效果明顯，90平米以下戶型銷售面積達(dá)到60.80萬(wàn)平方米、增長(zhǎng)113.3%。目前，三亞全市商品房庫(kù)存面積208.70萬(wàn)平米，截至6月末，全市商品住房的去化周期為16個(gè)月。

從三亞房管局公布的商品住宅成交面積數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)上看，16個(gè)月的庫(kù)存去化周期的估計(jì)似乎仍然偏樂觀，因?yàn)樯习肽瓿山幻娣e呈現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢(shì)，目前成交已經(jīng)回落至接近去年時(shí)的水平。

不過(guò)，令人好奇的是，盡管樓市持續(xù)下跌了數(shù)年，三亞至今仍然是繼北上廣深之后，唯一一個(gè)沒有放松限購(gòu)政策的城市（近期蘇州、南京、廈門等屬于重啟限購(gòu)）。

三亞樓市限購(gòu)背景：2011年3月，三亞市政府下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知 》，要求原則上對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)向其售房。

在這樣的背景下，購(gòu)房的主要?jiǎng)恿?lái)自戶籍人口的增長(zhǎng)。為什么一線城市之外，只有三亞不取消限購(gòu)？是三亞樓市持續(xù)火爆嗎？顯然不是。是三亞經(jīng)濟(jì)過(guò)熱嗎？也不是。對(duì)于這一點(diǎn)，市場(chǎng)上的觀點(diǎn)分歧很大，可謂“仁者見仁智者見智”。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，三亞政府覺得，相對(duì)于三亞的城市規(guī)模、定位和發(fā)展水平，目前三亞房?jī)r(jià)仍然偏高，不宜過(guò)早放開限度，以免重蹈房?jī)r(jià)泡沫化的覆轍。同時(shí)，三亞的發(fā)展需要避免過(guò)度地依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)。因此這類觀點(diǎn)傾向于認(rèn)為，三亞政府屬于良心政府，不枉顧當(dāng)?shù)厝嗣袷欠褓I得起房而一味地哄抬房?jī)r(jià)、地價(jià)。

但中國(guó)旅游地產(chǎn)看房嗎服務(wù)平臺(tái)楊經(jīng)理認(rèn)為，三亞樓市一直是島外消費(fèi)為主，“大陸客”到三亞買房大多都是選擇三亞主城周邊的濱海一線環(huán)境，而三亞限購(gòu)的范圍是“主城區(qū)”，因此，即使堅(jiān)持限購(gòu)，對(duì)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。