房地產市場年中觀察

又到一年年中時，與往年不一樣，今年上半年的房地產市場經歷了全面的不斷加壓的調控。房地產市場整體上降溫明顯，但又有分化。從銷售上看，一二線明顯降溫，但三四線仍表現積極。土地市場方面，因為去年銷售火爆，房企資金較為充足，因此拿地積極性仍不低。房企融資政策的收緊使得房企海外發債增多，整體上融資額同比仍有所下降。對房企和整個房地產市場而言，下半年是關鍵時期，在房企資金流趨緊的情況下，價格松動或可期。

導讀

21世紀經濟報道采訪的數位開發商人士預期，當前嚴厲的限制性調控政策短期內不會取消，甚至有人認為，限售將成為長期的政策。在這樣的預判下，加快出貨成為開發商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區域出現降價。

一二線城市的房地產調控，從未像今年這樣嚴厲。

不僅前幾輪調控常用的限購限價升級，限售也成為新的手段。截至目前，已有超過38個城市出臺了限售政策。

而在一線、環一線城市和熱點二線城市，限價得到了史無前例的嚴厲執行。“一線城市新房越來越難賣了，按照之前的定價計劃，根本拿不到預售證。”不止一位開發商銷售總監這么說。

北京3·17新政之后，三個月多過去，樓市成交發生了明顯分化。二季度和6月份的銷售數據顯示，一二線城市樓市成交明顯下滑，與三四線形成反差。而隨著三四線庫存的消化，其成交也在放緩，拖累整體成交下行。

21世紀經濟報道采訪的數位開發商人士預期，當前嚴厲的限制性調控政策短期內不會取消，甚至有人認為，限售將成為長期的政策。在這樣的預判下，加快出貨成為開發商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區域出現降價。

一二線降溫

今年3月份之后，在絕大部分開發商布局集中的一二線城市及環一線城市，調控政策都已收緊且步步進逼，一旦市場有漲價苗頭，政策立刻“打補丁”。

進入5、6月，開發商的日子越來越不好過。

中國指數研究院數據顯示，6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降，北京下降*明顯，除深圳外其余三個城市環比均下降；二三線代表城市月度周均成交量環比降幅收窄，同比降幅擴大，降幅均超過15%。

其中，南京、武漢、成都、惠州等熱點城市在調控政策影響下，降幅較為明顯。

整個上半年，樓市出現先揚后抑的趨勢。大部分熱點城市成交面積明顯下調，比如南京、福州、上海、深圳分別下調61%、60%、40%、57%。

以風向標北京為例，數據顯示，上半年新建商品房住宅簽約套數為13469套，同比下降43.7%。

全國范圍內，雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右，但從成交結構看，一二線占比明顯減少，三四線貢獻了更大的份額；進入二季度以來，三四線城市繼續高位運行，但一二線城市已經出現了環比下行，樓市整體成交漲幅放緩。

市場的分化和整體降溫趨勢，也導致企業之間分化非常明顯。比如5、6月份，深耕三四線的碧桂園和恒大地產持續跑贏大市，根據數據，碧桂園上半年銷售逾2800億，超過了萬科的2772億；恒大6月份創下了611億的房企月度銷售第三高，僅次于今年3月份萬科的636億、碧桂園的634億。

而多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調，如泰禾集團、陽光城等，對于這些房企來說，預計2017年全年市場很難樂觀。

政策不會放松

2017年上半年，是中國樓市調控發布*密集的時間，調控開啟了“5限”時代：限購、限貸、限價、限售、限商。相比往年調控，本次調控周期*明顯的是增加了“限售+限商”，這對房地產市場的投資投機造成了打擊，成交頻次和流動性進一步降低。

其中，目前對開發商影響*大的政策是限價，尤其是在一線、熱點二線和環一線城市。

在北京，嚴格執行限價政策大大抑制了市場成交，使開發商的現金流更為緊張。多位業內人士證實，今年北京新獲得預售證的項目很難超過8萬元/平方米，即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過8萬元。

上海近期也對項目預售許可進行了嚴格控制，市中心單價 10 萬元以上的項目預售證很難放行，甚至價格報批都不予受理。

而在深圳，近期開盤的幾個豪宅均未漲價，*低價甚至低于去年。如華僑城天鵝堡均價12萬元/平方米，*低價8.4萬元/平方米，因此受到市場熱捧。

二線和環一線城市也嚴格執行限價。6月29日，長沙發文強調，長沙市商品住房項目申請預售許可證，價格比照2016年10月的均價來確定。

6月2日廊坊限購新政，要求“把房價穩定在2016年10月的水平上，確保環比不增長”。

由于大部分開發商在過去兩三年都拿了一二線城市的高價地，在目前的限價政策下，這些高價地無法獲得預期的預售價格。

而一些開發商存在幻想，認為當前的嚴厲調控政策在年底會放松。持這種觀點的人目前仍然不少。

“如果說調控政策的出發點是‘房子是用來住的，不是炒的’，要達到這個目標，政策就不會放松，同時會加快長效機制的制定，以時間換空間。”深圳一位大型房企董事長說。

另一位上海的大型開發商人士則認為，如果長效機制短期內無法達到，當前的限制性調控政策將可能是長期的。

“影響調控政策背后的兩大核心因素，一個是金融風險，要確保不出現大的金融、流動性風險；一個是人口規劃，當一個城市人口達到2000萬之后，很多問題會出現，控制人口就成為常用的策略。這兩個因素不變，當前的調控措施就會是長期的。”一位房地產業內資深人士說。

深圳市房地產中介協會指出，目前熱點城市調控政策整體進入平穩期，打補丁式調控仍將在各地出現，其中“限售”是各地打補丁調控政策的重點。

分析認為，后續限價政策可能會繼續收緊，大部分熱點城市預計都將比對2016年10月價格執行限價政策。

房價下調壓力加大

“現在開發商不拿預售證是在僵持，下半年很多公司會撐不住，否則會面臨流動性風險。”一位深圳投資客判斷，下半年新房市場將更有機會。

21世紀經濟報道記者注意到，在對購房者影響*大的信貸方面，在一線城市貸款利率折扣均上調的背景下，二線城市已跟隨上調購房者貸款利率。

融360統計數據顯示，目前全國500余家銀行上調首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執行基準利率。

中國指數研究院指出，銀行對購房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價格回調，企業也將面臨利潤率走低、資金周轉周期延長，庫存增多的局面。

從房企自身來看，進入6月份以來，房企融資環境也在逐步收緊， 2017年一季度房地產開發貸同比漲幅放緩，降至6.9%。隨著銷量的下滑，房企資金壓力將逐步顯現。

專家表示，目前環一線城市如燕郊、固安等城市，以及二線城市如合肥等地，已經開始出現房價下跌，二手房市場降價拋盤的現象，他預計這種趨勢還將在更多類似城市上演。

事實上，在很多一二線城市，限價之下的新開盤項目，已經相當于降價。近期典型的就是鄭州融創象湖壹號，新開盤高層房源均價為1萬元/平方米左右，相比周邊的市場價格，有20%的降幅。

業內預計，2017年四季度房地產銷售數據的漲幅很可能會降低到個位數，一二線普遍進入調控政策抑制下的降溫周期。

深圳市房地產中介協會也判斷，6 月熱點城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來整體價格下行調整的可能性較大。