實行商品住宅年度建設指導性計劃管理、永久停止中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目、海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發商品住宅……29日海南省出臺關于房地產業的新政策，透露出海南房地產業將實現從“被動調控”到“主動調控”、從“遍地開花”到“生態優先”、從“粗放低質”到“優化結構”等三個轉變。

從“被動調控”到“主動調控”

29日正式出臺的《海南省人民政府關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》指出，實施“兩個暫停”政策以來，海南省房地產去庫存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫存去化期總體已下降至合理區間。目前房地產市場調控工作的重點已從去庫存為主轉向調整優化結構，保持平穩健康發展，防止大起大落。

房地產業是海南重要的支柱產業之一。據統計，國際旅游島建設7年多來，海南房地產市場規模加速擴大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過前十年的4倍，房地產業占GDP比重一度達到50％。

海南省住建廳廳長霍巨燃說，一方面，房地產業在一段時間內仍是海南重要的支柱產業，另一方面，海南需要調整經濟結構逐步降低對房地產業的依賴。“此次意見的出臺，海南對房地產的調控將實現‘被動調’到‘主動調’的轉變。”

新政策短期更加重視需求側管理，引導市場預期，中長期調整和優化房地產供給體系，實現市場動態平衡。

“實行指導性計劃管理是轉變海南房地產業發展理念和發展模式的重要舉措。”海南省住建廳市場監管處處長林詩輝說，“主動性”體現在海南將實行商品住宅年度建設指導性計劃管理和年度商品住宅用地計劃管理。

一是控制總量，根據海南經濟社會發展需要，全省非中部生態核心區市縣每年商品住宅開發有一定的總量控制；二是有序開發，指導性計劃綜合考慮了市縣人口、產業、資源、配套、品質、存量等多個方面因素，科學安排開發指導計劃；三是調整布局，只下達14個非中部生態核心區市縣的指導性計劃，并向資源條件好、配套設施完善、市場較為成熟的市縣傾斜。

從“遍地開花”到“生態優先”

由于前些年海南省缺乏統一的總體規劃引導和管控，“全省一盤棋”的統籌謀劃思想沒有落實到位，加上各市縣的發展普遍缺乏科學規劃引導，沒有形成科學合理的布局，房地產項目遍地開花，部分項目嚴重侵占了海岸帶、中部生態核心區等核心資源，甚至對生態資源造成不可逆的嚴重破壞。

林詩輝表示，新政策突出“堅持以生態環境保護為前提”，以生態文明建設引領房地產業發展，并明確提出一系列具體管控辦法。

一是永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目，只允許開發新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發商品住宅，嚴格加強海岸帶管理和保護海洋生態環境。

三是生態紅線區周邊要嚴格控制商品住宅開發，海南省“多規合一”已對生態紅線區內的管控提出明確要求，新政策將嚴控商品住宅開發的范圍擴大到生態紅線區周邊。

四是工業開發區、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環境質量的區域，嚴格控制商品住宅開發，這不僅從生態環境保護的角度考慮，也充分考慮了購房居民的居住環境質量。

從“粗放低質”到“優化結構”

近些年，伴隨著房地產業的快速發展，海南各市縣房地產開發普遍重視量的擴張，忽視質的提升，房地產產品結構單一、開發粗放、品質不高、配套不完善等問題較為突出。

霍巨燃表示，新政策對這些頑疾“對癥下藥”予以解決。比如逐步降低商品住宅在房地產開發中的比重，積極發展租賃型住房、度假型酒店、健康養生社區等各類經營性地產；鼓勵發展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型住房產品。

為防止個別企業假借其他名義變相圈地開發房地產，意見提出，嚴禁以發展其他產業，建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅；停止產權式酒店項目規劃報建審批。

林詩輝說，近些年海南省房地產項目配套設施建設不到位和產品品質低等問題較為突出，對此，意見明確將制定新建住宅小區基礎和公共服務配套設施規劃設計標準；要對已建區域進行評估，未達到配套要求的要補建；新建項目要明確配套設施建設內容和標準；嚴格把關房地產項目的容積率、綠地率、密度、高度等，提升房地產產品品質。

此外，海南將“重拳”整治房地產市場的違法違規問題。包括加強交易合同網簽備案和交易資金管理，更加嚴厲打擊虛假宣傳、違法廣告、哄抬房價、捂盤惜售等擾亂市場秩序的行為，嚴格執行商品住宅價格備案管理，每套房都要備案，未備案的不得發放預售許可。