瘋漲?調(diào)控?分化?糾結(jié)?想到2016年的樓市，無疑讓人五味雜陳：從上半年的一線城市、重點(diǎn)二線城市房價飆升，到國慶期間中央出臺調(diào)控政策，幾乎席卷大半個中國，在這樣的大起大落中，中國房地產(chǎn)市場銷售額首次突破10萬億，而搶房潮、離婚潮、高價地、四小龍、賣房保殼種種現(xiàn)象，則又構(gòu)成了2016年樓市一幅幅獨(dú)特的風(fēng)云畫卷。

一、一線城市房價年初飆升“四小龍”領(lǐng)漲二線城市

繼2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資降到*低點(diǎn)以后，2016年年初以來，房地產(chǎn)市場的火爆行情超出所有人的意料，人人談股變成人人說房，一線城市的房價出現(xiàn)了脫韁式上漲，京滬深三大城市率先領(lǐng)漲，北京和上海房價同比上漲超過了40%，深圳新房均價一舉邁入5萬元大關(guān)，上海甚至出現(xiàn)一天跳價70萬的情況。

隨后，一線城市周邊地區(qū)房價也開始上漲，受利好消息影響，2016年廊坊房價增速*快，同比上漲102%。接著，廈門、合肥、南京、蘇州等城市房價領(lǐng)漲二線城市，上漲超過了30%，這四個城市也因房價上漲過快而被稱為“四小龍”。

從2016年2月到8月，短短半年時間內(nèi)，全國70多個主要城市中，近20個城市的房價漲幅超過10%，15個城市的房價漲幅介于5%至10%之間。

報告顯示，目前各城市房價分成五個梯隊(duì)，第一梯隊(duì)京滬深三市，均價每平米超過4萬元，第二梯隊(duì)廈門、南京、廣州、天津，每平米超過2萬平米，第三梯隊(duì)是杭州、福州、青島、武漢、蘇州等，每平米超過1萬元，第四梯隊(duì)是大連、成都、無錫、蘭州以及佛山等市，每平米超過6千元，第五梯隊(duì)是威海、吉林、常德、荊州、濰坊等，每平米低于6千元。

二、中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)：房子不是用來炒的

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行，其中提到，“房子是用來住的、不是用來炒的”，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落;房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展;要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。

分析人士指出，2016年以來，我國一些地區(qū)房價上漲過快、投機(jī)炒作特征明顯，不僅容易導(dǎo)致金融風(fēng)險上升，有損普通民眾的幸福感，長此以往，亦不利于房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮積極作用。2017年，我國將進(jìn)一步采取綜合措施，因地制宜、因城施策，讓旨在投資投機(jī)的炒房者知難而退，*終確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、國慶開啟密集調(diào)控潮席卷大半個中國

如果說上半年樓市關(guān)鍵詞是房價暴漲，那么下半年則毫無疑問的是樓市調(diào)控。2016年9月30日晚間至10月6日，短短7天時間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥等19個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，重啟限購限貸等政策。11月10日起，杭州、武漢、深圳、南京、西安、成都、福州、南昌等熱點(diǎn)城市調(diào)控政策繼續(xù)加碼。

新政下一二線房價逐步降溫。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個百分點(diǎn)。10月下旬新建商品住宅價格除深圳和成都兩個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1-0.4個百分點(diǎn)之間。

從“9·30”開始，已經(jīng)有超過25個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施，多地調(diào)控政策下，熱點(diǎn)城市購房門檻提高，使得各類炒房需求減少，進(jìn)而促使市場交易出現(xiàn)下滑。專家預(yù)測，本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月，甚至有可能周期拉長到2018年。20個城市城市房價將出現(xiàn)10%以上的價格下調(diào)空間。

四、中央發(fā)文推街區(qū)制已建小區(qū)要逐步打開

2016年2月21日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》公布，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發(fā)展的“路線圖”。其中*引人矚目的就是我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)的內(nèi)容。該《意見》指出，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

目前，新建的商品房小區(qū)規(guī)劃基本上都是以封閉式小區(qū)為主，居民和業(yè)主幾乎已經(jīng)習(xí)慣了住宅小區(qū)是相對獨(dú)立的空間，這種住宅小區(qū)的模式目前也比較便于小區(qū)的治安管理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次《意見》中提出不再建封閉小區(qū)，主要也是基于當(dāng)前的城市規(guī)劃建設(shè)管理方面存在著交通擁堵蔓延加重等諸多問題。而街區(qū)制是城市建設(shè)布局的一種形式，它的特點(diǎn)是住宅與商業(yè)、服務(wù)業(yè)緊密結(jié)合，不設(shè)圍墻，土地私有制國家和我國改革開放早期大多采用這一方式。不過，推廣街區(qū)制不宜一刀切，打開已有小區(qū)的圍墻更應(yīng)謹(jǐn)慎，要因地制宜、循序漸進(jìn)，在解決公共交通問題的同時兼顧居住的舒適性。

五、險資搶籌優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股萬科寶能陷股權(quán)大戰(zhàn)

“萬寶之爭”，是開端于2015年，高潮于2016年的行業(yè)大事。截至2016年11月30日，寶能系通過前海人壽及其他資管計(jì)劃，前后五次舉牌萬科，通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質(zhì)押股權(quán)、資管計(jì)劃等手段，共投入440多億元，持有萬科25%的股權(quán)，超過華潤，成為第一大股東。

在寶能系不斷舉牌增持的過程中，引起了萬科與王石的質(zhì)疑和反對，從而引發(fā)了強(qiáng)烈的社會關(guān)注與爭論。2016年3月，萬科公布與深圳地鐵集團(tuán)重大資產(chǎn)重組的計(jì)劃方案，曾被市場解讀為萬科為了抵御寶能而精心設(shè)計(jì)的毒丸計(jì)劃;12月萬科A發(fā)布公告稱，董事會同意終止與深圳地鐵集團(tuán)重大資產(chǎn)重組。12月，在監(jiān)管部門的干預(yù)下，寶能態(tài)度出現(xiàn)緩和。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，保險資金搶籌上市房企純屬資本逐利行為。萬寶之爭，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展過程中的一個標(biāo)志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭，又督促著企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)與行業(yè)制度進(jìn)一步予以完善。

六、溫州部分房產(chǎn)土地使用年限到期引發(fā)全民關(guān)注

2016年4月，溫州部分市民在買賣二手房時無法正常交易，原因是土地到期了，需要繳納數(shù)十萬元的土地出讓金方能重新辦理土地證，花了上百萬元買的房子，到期后還要交一筆不菲的費(fèi)用，一時間引發(fā)社會各界的熱議和關(guān)注。

12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會上表示，針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土資源部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

盡管國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對“溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題”這個特例，而不是“土地使用權(quán)70年”的普遍情況，但一些業(yè)內(nèi)人士和專家將之視為土地使用權(quán)到期后，在實(shí)踐和政策層面的一大突破。

11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布，對于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問題，《意見》在多處予以了說明和安排。其中包括研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的表述意味著對于個人住宅土地使用權(quán)70年到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。

七、上市公司靠賣北京學(xué)區(qū)房保殼12年增值1651%

2016年9月20日，*ST寧通B發(fā)布公告稱，公司以公開掛牌方式通過北京產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)槐柏樹街11號樓-201、-202兩套房產(chǎn)，掛牌價格不低于經(jīng)備案的房產(chǎn)評估價值。而如果這兩處房產(chǎn)能夠成功出售，那么*ST寧通全年扭虧的幾率也將大大增加。

公告稱，*ST寧通B本次擬轉(zhuǎn)讓的兩套房產(chǎn)，建筑面積分別為141.31平方米和141.60平方米，建成年份為2004年，設(shè)計(jì)用途為住宅。擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的賬面價值及評估價值上述兩套房產(chǎn)原值總計(jì)214.71萬元，截至2016年7月底，已計(jì)提折舊84.97萬元，賬面凈值總計(jì)129.74萬元。

經(jīng)過中資資產(chǎn)評估有限公司的評估，截至評估基準(zhǔn)日2016年7月31日，即*ST寧通B擬處置的兩套房產(chǎn)賬面價值為129.74萬元，評估值為2272.62萬元，增值額為2142.88萬元，增值率1651.68%。不過，這可能并不是這兩套住房的實(shí)際價格。媒體報道稱，這2處房產(chǎn)，屬于北京市重點(diǎn)北京小學(xué)本部學(xué)區(qū)房，市面上小區(qū)的銷售單價逾10萬元/平方米。

實(shí)際上，上市公司依靠出售房地產(chǎn)扭虧為盈，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下并不鮮見。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2926家上市公司中，有395家面臨上半年凈利潤為負(fù)的尷尬局面，這其中還不包括各種注資、重組后財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)優(yōu)化的殼資源。其中，有115家上市公司凈利潤為正但不足500萬元，而500萬元，只是北京五環(huán)以內(nèi)一居室的*低資產(chǎn)配置。

八、七部門聯(lián)合發(fā)文整頓中介市場嚴(yán)查首付貸

2016年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，重拳出擊治理房地產(chǎn)中介市場，共提出了16項(xiàng)政策措施，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對房源真實(shí)性進(jìn)行全面核驗(yàn)，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，設(shè)立失信中介機(jī)構(gòu)“黑名單”，對嚴(yán)重失信的中介機(jī)構(gòu)和個人實(shí)行行業(yè)禁入。

首付貸是指在購房者首付款不足的情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺為其提供用于首付的貸款，讓購房者可以提前進(jìn)入樓市，即在杠桿上加杠桿，增加了貸款風(fēng)險。首付貸分有抵押和無抵押兩種。此前無抵押的首付貸似乎更加大行其道：沒有抵押物，全靠“更加嚴(yán)格的審核”提供給買房人20萬——30萬元的貸款用于買房首付。

業(yè)內(nèi)人士表示，《意見》如能嚴(yán)格落實(shí)，長期存在于中介市場的虛假房源、賺取差價等亂象有望得到徹底根治，這對中介市場來說，算是史上*嚴(yán)的政策了。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政后效如何，還要看相關(guān)部門的監(jiān)管和處罰力度。

九、高價地密集出現(xiàn)土地?zé)岢笔窡o前例

2016年是有史以來高價地*密集的年份，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊大量涌現(xiàn)，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，熱點(diǎn)一二線城市土地市場高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。

這些土地主要集中在一二線城市中，尤其是上海、南京、蘇州、合肥、杭州等城市。2016年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出了7個區(qū)域高價地塊;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊刷新了3個區(qū)的高價地塊紀(jì)錄;4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元;4月底，廈門總價和單價雙料高價地塊產(chǎn)生;8月17日，全國單價*高地塊在上海誕生，融信集團(tuán)以110.1億元的成交價格拿下靜安區(qū)中興路地塊，樓板價突破10萬元/平方米，可售部分的樓板價超過14萬元/平方米;8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心配套商業(yè)用地，超過此前廣州亞運(yùn)村255億的全國總價*高地塊，晉升為全國總價新地塊。9月份延續(xù)土地交易熱，全國密集成交了51宗區(qū)域單價、總價*高地塊，再創(chuàng)年內(nèi)新高。

熱點(diǎn)一二線城市土地市場高溫難降，業(yè)內(nèi)分析原因主要有：一二線城市新房銷售火爆，房企補(bǔ)庫存的需求強(qiáng)烈;房企投資方向趨同，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一二線城市，加劇了熱點(diǎn)城市土拍競爭激烈程度;央企、國企在熱點(diǎn)一二線城市不惜高價拿地，謀求企業(yè)做大做強(qiáng);貨幣寬松，流動性充裕，金融機(jī)構(gòu)大力支持房企高杠桿拿地。

十、全國商品房年銷售額歷史首次突破10萬億元

盡管從國慶期間開始引發(fā)樓市調(diào)控潮以來，樓市熱度出現(xiàn)明顯減退，但前三季度的旺銷仍然讓2016年樓市年銷售額和銷售面積雙雙突破歷史記錄。統(tǒng)計(jì)局報告顯示，1-11月全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個百分點(diǎn)。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，提前1個月，商品房銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)全面沖破歷史記錄線，一方面，2016年中國商品房年銷售額首次突破10萬億元大關(guān)，從過去幾年的數(shù)據(jù)來看，一般而言，整年商品房銷售金額大致保持在7-8萬億元左右。另一方面，2016年前11個月的房地產(chǎn)銷售面積也刷新了2013年全年創(chuàng)下的13億平方米的年度歷史紀(jì)錄。

盡管絕對值創(chuàng)出歷史新高，但從11月單月來看，樓市數(shù)據(jù)漲幅開始明顯放緩，市場沖高回落的趨勢顯著。