一直以來商改住項(xiàng)目就是市場發(fā)展的畸形產(chǎn)品,不過時(shí)至今日,伴隨著本輪調(diào)控政策的升級(jí),這一產(chǎn)品或?qū)⒊蔀闅v史。繼北京全面叫停商住產(chǎn)品后,上周五,上海和成都進(jìn)一步出臺(tái)政策,明確要求嚴(yán)禁把辦公用地更改為居住用途,并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等方面進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。

21日,上海市政府網(wǎng)公開發(fā)布該市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》),明確要加強(qiáng)經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理,要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公,商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。同時(shí),出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分須以層為單元進(jìn)行銷售。《規(guī)定》所指的商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會(huì)展和服務(wù)業(yè)等用途,文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

同日,成都市房產(chǎn)管理局、成都市規(guī)劃管理局、成都市國土資源局、成都市建委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》(下稱《通知》),嚴(yán)禁商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(含商兼住、住兼商項(xiàng)目中的商業(yè)、辦公部分)改變?yōu)榫幼∮猛?商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局,不得設(shè)置外挑陽臺(tái),不得采用住宅套型式布局與功能設(shè)計(jì);不得接入天然氣;水電氣使用均按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);禁止以任何虛擬、劃線等無實(shí)體墻的形式對(duì)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分割和銷售;項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層辦公用房分隔的,層高不應(yīng)大于4.2米,不分隔的,層高不應(yīng)大于4.6米;不得以任何方式違規(guī)宣傳房屋可以用于居住。不過,《通知》僅適用于新建商辦項(xiàng)目。文件明確,“本通知發(fā)布之前已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目,按原規(guī)劃許可執(zhí)行。”

對(duì)此,中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授鄭華表示,開發(fā)商之所以要打政策擦邊球,開發(fā)大量商住房產(chǎn)品,一方面原因還是開發(fā)商希望逃避住宅市場的限購等政策措施。各地出臺(tái)對(duì)商住房產(chǎn)品的限制性措施后,規(guī)劃的嚴(yán)肅性將得到加強(qiáng),規(guī)劃意圖將得到更徹底的落實(shí);將確保住宅的歸住宅、商辦的歸商辦,減少商辦類物業(yè)的客戶群體,提高市場風(fēng)險(xiǎn),降低開發(fā)商開發(fā)投資商辦類產(chǎn)品的積極性,進(jìn)而降低商辦類土地的出讓溢價(jià)水平。同時(shí),這種限制也必然打擊商辦市場上的投資、投機(jī)資金,將這部分資金引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去,在一定程度上也將限制人口無序涌入大城市中。對(duì)于那些因政策效力溯及既往且尚未銷售的商住產(chǎn)品,開發(fā)商將再也不能通過短平快的方式回籠資金,而很可能需要轉(zhuǎn)賣為租、長期持有,走精裝修、定制化、精品化路線,不得不拉長項(xiàng)目銷售或運(yùn)營的周期。即使房企考慮通過REITs等金融化方式進(jìn)行操作,也仍需做好商辦房產(chǎn)的出租、運(yùn)營等,確保較好的收益,才能保證REITs的良好銷售前景和回報(bào)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,商住房的發(fā)展空間越來越狹窄,此類產(chǎn)品被認(rèn)為是和目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路格格不入的,所以其退出市場的可能性很大,唯一有一點(diǎn)值得保留的,就是LOFT的建筑設(shè)計(jì)可供租賃型公寓借鑒。上海和成都的規(guī)定既限制了產(chǎn)品開發(fā)的模式,也限制了產(chǎn)品的市場成交模式,所以利空效應(yīng)很明顯。同時(shí),商住產(chǎn)品的價(jià)格將容易下滑,畢竟商住產(chǎn)品的流通性在快速降低。